livedoor家づくりで失敗しない秘訣
2008年11月03日
人間のやることだから
よく断熱は外の方がいいのか内の方がいいのか
聞かれるけれど、どっちがいいというより、
施工をキチンとできているかいないかの問題と思うよ。
一部のマスコミでは外断熱が主流とか言っているけど、
施工が下手くそなら何にもならない。
要は、どちらにせよ、通気がキチンと取れていることが一つ。
後は、屋根と壁との間にできる隙間をどのように埋めるか。
それから、床下の施工はよほど丁寧にやらないと、
見落とすことがある。
後は水回りだ。湿気が溜まるから注意が必要だよ。
壁間を埋めるコーキングと同じように、
施工後のチェックが大切だね。
やったと思っていても抜けることがよくある。
人の仕事にケチをつける気はないが、
後で泣くのはお施主さんだから、
ダブルチェックは欠かせないよ。
外断熱は外壁の取り付け強度に不安はあって、
地震の揺れで外壁が剥がれた事故があった。
内断熱は留め方をいい加減にすると、
壁の間に落ちて無断熱になる個所が出て、
大きなクレームになったこともあった。
断熱一つとっても色んな問題がある。
まして、家全体を支える構造体で
知らないための手抜きなんてあったら、堪らないよ。
アンカーボルトの位置が違っても、
そのまま施工するなんてこともあるし、
金物の取り付けのねじをキチンと納めないことも数の中にはあるよ。
今はみんな分業だから、
自分の部分をやれば他の部分との取り合いなんて
あんまり考えちゃいない。
「監督がチェックするから、まあいいか」で
終わらせることもあるよ。
その監督は掛け持ちだから、
「それぞれやっているだろう。全部はチェックしきれないよ」と、
全体の深読みはしない。
知らない間に不具合が起きているが、
壁を張ってしまえば全部隠れるからね。
やっぱり、煩い奴がいないといけないわ。
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2008年11月02日
先々のことを教えてくれる業者
ある調査機関の調べによりますと、
「今度建て替えるときは、前に建てた業者に頼みますか？」
の質問に対して、「ＹＥＳ」と答えた人は１５％。
「ＮＯ」と答えた人は７９％。「不明」は６％と、
圧倒的に違う業者を選ぶ比率が高いようですね。
また、「木造戸建て住宅の寿命は何年くらいが妥当と思いますか？」
の質問で一番多い回答は…
「５０年程度−３７％」でした。
次いで「３０年程度−１８％」。
全体の７０％は「５０年程度以内」
で過半数を占めますが、
３０％の人は７０年〜１００年と答えています。
さて…
この調査から分かることは、
当初の家づくりで成功した人が１５％しかいない。
大半の人が失敗したと思っています。
その理由は色々あるでしょうが、
大きな点は自分たちが考えたいたよりも、
遥かに短命住宅であり、
メンテナンスなどに費用が掛かったということでしょう。
今までの日本の住宅寿命は
平均２６年程度というデータがありますが、
悪く言えば３０年程度で
建て替えしなくてはならない住宅を造ってきた
ということでしょう。
消費者は土地と住宅の取得を行わなければなりませんから、
しわ寄せは住宅に行ったことも一因です。
そして、価格に合わせた家づくりは、
業者と消費者との暗黙の了解で納まったものと思います。
本当は、限られた予算で建てられる家は、
どこかに無理がきます。
大半の消費者は、見た目を重要視しますから、
外観デザイン、内部の格好良さ、
最新の設備機器に予算を投じます。
先々を心配する業者が「長持ちする家は、
構造体が大事で、表面に見える部分はいずれリフォーム
しなければなりませんから、普通のものでいいでしょう」と、
アドバイスしても耳を貸さない人が多かった。
だから、短命住宅が沢山できたのです。
先の業者のアドバイスを聞いた人は、
さほどのメンテナンス費用を掛けずに、
５０年程度の家の寿命を保ったはずです。
簡単に言いますと、イニシャルコストを
掛ければランニングコストは低くて済み、
イニシャルコストを掛けなければランニングコストは掛かり、
なおかつ短命住宅になる。
家への投資をトータルで考えれば、
前者が圧倒的にプラスになります。
このようなことを真剣に教えてくれる業者でなければ、
また建て替えしても短命住宅を
手にすることになってしまいます。
補修が少なくて済む材料選び、
最低限で済むリフォーム工事、欠かせない防犯対策、
家族構成の変化などなどをキチンと聞いて、
その対策を教えてくれる業者を選ぶことが、
これからの家づくりに大切なこと思います。
サステナブルハウジング：持続可能な家づくりですね。
目先の注文が欲しいために、
消費者の要望に合わせるのが業者の悲しい性ですが、
あえてそれに目をつぶり、
トータルでプラスになる家づくりを勧めてくれる業者は本物です。
前出のデータにありますように、
失敗した人が圧倒的です。
後で…
「初めから、教えてくれれば良かったのに」
と反省する人の言葉をかみ締めて欲しいと思います。
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2008年10月08日
ローンが導いた大きな家。
「銀行で太鼓判を押された」でもそれで大丈夫？
銀行だって融資をして商売をしているのです。
銀行が太鼓判押しても、借りれる金額に太鼓判であって。
決してあなたが返済計画に太鼓判じゃないんですよ。
住宅メーカー・工務店の営業マンだって同じこと、
住宅を販売して利益を出してるわけですから、
あなた自身が、借りれる額ではなくて、返せる額を
真剣にライフシュミレーションしなくてはいけません。
「これが非常に大切です。」
住宅建築の夢を実現したら、ローン地獄が始まる。
さいあく破綻ということも？
（実際に破綻者の数は非常に多いんですよ。）
住宅という大きなお買い物をするのに
将来の仮定が出来ていないのは、とても危険な事です。
そうならないためにも･･･
せっかく家族の笑顔のために家を建てるのだから、
いつのまにか、家を建てることが目的にならないように注意が必要です。
せめて借入額は年収の５倍まで。
経験上、年収の５倍以上の借り入れには
かなりの覚悟を伴います。
所得が下がり続けているいま、
大きなローンを組んで大きな家を建築するのは
もうやめたほうがいいのかも知れません。
金融機関さえ「ＮＯ！」といいはじめています。
ちっちゃくても豊な暮らしのできる家を提唱します。
こんな話があります。
無理なローン付けて仕様落とした住宅受注するも…
わたしにはそんなことはできません。
あなたの価値ある住まいを応援します。
私の考える価値ある住まいとは･･･
３０年経っても「風合い」がある住まいのことです。
このブログを読んでるあなたも、
いずれは５０代６０代になりますよね。
そんな時まだローンの残債があって、
建物はあちらこちら劣化してくる。「もう建て替えかァ！」
そんなことでいいのでしょうか？
無垢木や自然素材の家なら、時間とともに「味わい」がでて、
「風合い」があるものになっていきます。
メンテナンスも簡単で、持続可能です。
でもちょっと金額が高い！
そう感じているでしょうね。
ですから、経験を屈指して…
「ちっちゃくても豊な住まい」を推進しています。
考えてみてください。
縦や横の空間のつながり、窓の大きさや配置。
外をプランに取り入れる。使用する素材。
そんなことを駆使するとゆとりと広がりが生まれます。
また、木･紙･土
昔はみんな自然素材があたりまえだったんですね。
「無理に売るな。
客の好むものも売るな。
客のためになるものを売れ」
by松下幸之助
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2008年10月03日
仕事がない？
アメリカのサブプライム問題って、
貸してはいけない人に住宅ローンを組んだから、
支払えなくなった人が続出したもの。
日本だって住宅ローン破綻者はいるが、
アメリカほどの問題になってはいないよ。
だから、自分の懐具合や先の収入の目処があれば、
何も家づくりはしないということにはならない。
うちは小さい工務店だけど、
新築はちょっと減ったがリフォームが増えているから、
それほど悪いって感じはないよ。
悪いっていうところは、
同じような家を沢山売っていたところだよ。
住宅のブログを見ていたら、東京の工務店さんでは
「お日柄が良かったので、契約が２件、地鎮祭が１件、
上棟式が１件と４つも集中して、社長が全部に顔を出せなかった」と、
書いてあったな。
引渡し客を大事にして、
一つひとつお客様の要望する家を建てるところは、
言われているほど悪くはないはず。
対応が遅い、いい加減な工事しかしない、
アフターもいい加減なところが、
騒いでいるだけじゃないの。
悪くなった方が、質の悪い業者から止めていって
質の良い業者が残るから、全体的には良くなるはず？
そういえば、どっかの住宅会社が儲けを増やそうとして、
梁に未乾燥の木材を使ってお客様からクレームをもらい、
１６００万円も掛けて補修したようだ。
その損害を木材会社に廻そうとして裁判したが、
「使った方が悪い」と判決されて、
さらに損害を増やしたが、欲に負けた会社が悪いでしょう。
こんな業者は退場してほしいよ！
仕事がない。だから安く請ける。
そこで儲けを出そうとすれば、
材質を落とし施工費を削るしかないよ。
だから、手抜きは見て見ぬ振りをして、
おかしな家が建ってしまう。「これからは保険制度ができるから、
保険料さえ払っておけば少々問題があっても、保険でカバーできる。
だから、この程度でいいか」と、心得違いを起こす連中が出てくる。
どんなに法律が変わっても変なこと考える会社が出てくる？
結構そうゆ抜け道も多いのも事実。
お客様の立場を考えれば、こんな不心得者も退場してほしい。
まあ、食品偽造じゃないけど、
欲に目がくらむと碌なことになりわしないのに。
さあ、ぼやいていないで現場へ行ってみよう。
他人事にならないようにしなくちゃ。
「無理に売るな。
客の好むものも売るな。
客のためになるものを売れ」
by松下幸之助
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2008年10月02日
買いどき、建てどき
株の世界でよく聞くことは
「みんなが買わなくなってきたときが買いどきで、
みんなが買ってきたときが売りどきだ」という諺があります。
何も株に限らず相場が立つものは同じでしょう。
しかし、もっと下がる、もっと上がると欲をかく人が多いから、
後で「しまった」になるのですね。
今、家を買う、家を建てようとする人はジリジリ減っています。
建築業者はこんな状況ですから受注残が減って
ちょっと頭を痛めています。
建築業者だけでなく、どの業界も仕事が減ってきますと、
今ある仕事を丁寧に作る時間が生まれます。
当然施工においても手抜きをしなくても済みます。
こんなときが、買いどきであり建てどきですね。
しかし、こんな厳しい経済環境ですから、
ほとんどの消費者は待てばもっと下がるかもしれない。
もっと良い家が安く買えると思って様子見をしています。
みんなが同じ気持ちになっているときが底に近づいています。
サブプライム問題が解決の方向に向かえば、
それをキッカケにして価格は上昇に向かいます。
ある著名な不動産アナリストは
「みんなが買わないから、今が買いどきですよ。
原油があっと言う間に数倍になりましたね。
今は下がっていますが、いつまた高騰するか分かりません。
相場は非情です。住宅を構成する部材も相場商品が
沢山含まれていますから、これからどうなるかは誰にも分かりません。
しかし、建てる人が少ないときに建てることが、
一番賢い建て方ではないでしょうか」と言っていました。
ある工務店さんでは、
「良い大工さんを担当につけられます」、
「同時並行の現場が少ないので現場監督の目が
充分に行き届きます」、「木材の売れ行きが悪いから、
良い材木が割安で手に入ります」、
「設備メーカーさんがキャンペーンしていますから、
通常より○％安くなっています」と、早期着工促進を行っています。
確かに言う通りです。
待てば安くなるのでなく、
底値と思える年末までが好条件で家づくりができる
環境にあると思います。
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2008年09月03日
超長期住宅提案ってなんだ
福田首相が人気取りで言った？２００住宅構想に、
国中の住宅業者が自社で造る家を認定して欲しいと
６００件以上も応募したようだ。
そりゃ、家は長持ちすることにこしたことはないが、
どうも？？の感じがするよ。
これに認定されれば、補助金が付く、
それに住宅減税の率が高くなる、
住宅ローンも割安になるということで、動機は純じゃないよ。
今自分で造っている家が、一体何年持っているのか考えてみれば、
とても２００年持ちますよとは言えない。
この認定審査をする東京大学の松村教授が、
自民党に呼ばれて答えたことは、
「頑丈な２００年住宅にはまったく関心がない」と言ったそうだ。
その理由は、「下手に技術の粋をつぎ込んだ頑丈な住宅をつくれば、
環境に良いどころか、逆に大きな負荷をかけることになりかねない」と。
まあ、長持ちさせる家づくりの研究が進むことや、
自社の家づくりをもう一度見直す機会にすれば、
それはそれなりの評価になるから、反対ではないが、
それなら古民家の家づくりを研究した方が、
余ほど技術力はあがるはずだ。
その技術は、今ある既存住宅の改良に直ぐに役立つし、
無駄な廃棄物を出さなくてもよくなる。
この辺の努力に対して補助金をつけてもいいだろうし、
それが地場工務店の今後の飯の種になるはずだ。
今回の審査に通った会社は、ほとんどが大手ハウスメーカーばかり、
理屈こきが多いから、お役所を納得させる案は作れる。
これが進めば、中小工務店は置いてきぼりをくらう可能性が高くなるわ。
それと、現在使われている建築材料の耐久性って、
精々２０〜３０年程度。これらをどんなに上手に組み合わせても、
２００年何て持つはずがない。
構造をしっかり造り、
それ以外は何十年かごとに変えて行くってことだろう。
建築材料の大きな進化がなければ、
本当の意味で超寿命住宅は造れないよ。
そして、飽きっぽい日本人が１００年後に
後１００年住める家にしようとリフォームするかどうかは
大きな疑問として残るなあ。
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2008年09月02日
生コン偽造
コンクリートミキサーに運ばれる生コンクリートの配合は、
セメント１、砂３、砂利６の割合にして撹拌したものです。
神奈川県の六会コンクリートは、
砂の代わりに溶融スラグ（廃棄物や下水汚泥の焼却灰等を
１３００℃以上の高温で溶融したものを冷却し、固化させたもの）を使用して、
建築基準法違反を犯しました。
耐震偽造が起き、その後建築基準法改正により、
より安全性を高めることが進んでいる中で、
構造上最も主要なコンクリートの偽造を行った訳ですから、
法令無視もはなはだしいことでした。
生コンクリートの品質は、経産省が認定するＪＩＳ（日本工業規格）
によって管理され、生コンを製造する工場をＪＩＡ指定工場とし、
そこから出荷される生コンは「安心に使用できます」という
お墨付きを与えられています。
ですから、「偽装はしません」という証明書なのです。しかし、工場への立ち入り検査は滅多に行われることがありませんから、製造側の良心に任せることになります。それをいいことに、六会コンクリートはコストダウン（不当な利益）の一環として行っていました。同社は１０年以上前から、砕石の産地偽装を行っていたことも発覚し、ＪＩＳ認定を取り消されました。
住宅会社や工務店は、ＪＩＳ工場から購入して基礎に使う生コンを使っていますが、こんな偽装をされますと、分からないまま住宅を引き渡すことになりますから溜まりません。まして、お施主さんにとってみれば欠陥住宅をつかまされた思いになります。
基礎の配筋検査はキチンと出来ますが、生コンは受け入れ検査はあるものの、配筋検査ほど重要視はしていません。これからは、決められた受け入れ検査をしっかり行うことが、このような偽装を防ぐ元になります。
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2008年08月31日
自然素材の家を建てるとなると、どうしても予算が・・・。
予算は確かにネックになりますね。
しかし、低予算でも自然素材の家を建てることはできます。
現に、わたしはすべてコミコミで、
２，０００万円で土壁で無垢材の家が建ってます。
なぜ、そんなことが可能か？
それは、規模が小さいからです。
吹き抜けプラスで２８坪ほどの２階建てです。
「そんなの家じゃない！小さすぎる」
って思いました。
でも、４人家族が笑顔で暮らすことのできる住まいです。
住宅ローンの負担を最小限にして、自然素材の家を実現できるのです。
価値ある住宅ってわたしは３０年ぐらい経ってからの『風合い』
だと思っています。３５年のローンですから当然ですよね。
あなただって…
５０代・６０代になっても価値ある住宅であってほしいですよね。
間取りをご覧ください。いかがですか？
小さいながらいろんなところに工夫がされています。
外壁はスーパーそとん壁自然素材１００％
時間とともに風合いがます素材です。
もちろんＣＯ2削減のも貢献します。
屋根材には耐久性・耐震性にとんだ瓦です。
内壁は薩摩中霧島壁ビオセラ。
家の中で焼肉を食べても２時間後にはもう臭いが気にならない。
雨の多い時期、部屋の中で洗濯物！いやな臭いを消臭してくれます。
玄関に入るとわかります。いやな臭いがしません。
消臭作用があるのです。
梅雨時に思います。あまりジメジメしないような気がします。
調湿性能が高いのです。
一番いいなあと思うのは、職人が造る、味わい深いこてむらなんです。
こういう職人さんの手仕事感って、家に深みを与えてくれます。
天井あらわしが特長です。
無垢木の香りが日常のストレスから、リラックスさせてくれますね。
もうひとつのとっておきは…
薪ストーブです。明るい炎に感動ものですよ．
原油高！エコ！ＣＯ2削減に一番ですね。
こんな家です。⇒
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2008年08月15日
家づくりをなぜするのか？
わたしが経験した本当の話です。
家づくりはなぜするのか？
結婚と同時に新築を考えて…
いくつもの住宅会社の展示場を見学したり、
現場見学会にも多く足を運んでいる、家づくりに熱心な若いカップルが
私の会社の現場見学会へ来場しました。
しかしよく話を聞けば、ある住宅メーカーに
変動金利であれば希望の家が建てられますよと言われ
ご主人はやる気満々でした。
奥様は返済が不安。
自己資金も０だと言うことでした。
しかもご主人年収の５倍以上の借入予定です。
そのあと…
「あっ、それはあまり気にしないでください。それにしても本当に
いい家ですね。ところで、マルウさんも、図面とか見積もり
を提案してくれますか？」
場の雰囲気を和ませようとしてか？ご主人のほうが言い出しました。
しかし、わたしはとても和むことは出来ませんでした。
そして・・・
「いいえ。ゼッタイに嫌です。
私は二人が不幸になる手伝いはしたくないです。」
と言いました。
なぜなら、わたしが自分の息子や親友には
絶対進めない方法だったからです。
私から想像もしていないような答えが
かえってきたからでしょうか？二人はとても驚いたようでした。
でも私は「こんな状態で建てる家では二人は
絶対に幸せになれない」と思ったのです。
そして・・・
「ご両親にも資金援助を相談してみては？」
「お子さんの教育資金やライフスタイルをよく考えてください？」
「１０年先・２０年先を見すえてくださいね。」
「建物の規模をちょっとコンパクトにできませんか？」
・・・興奮してあまりよくは覚えていませんが、とにかく
家づくりとはまったく関係のない話を二人とたくさんしました。
二人の両親にその気持ちをぶつけて
みることを私は勧めました。そして家の話は全く進めずに
その日はそのまま帰って頂きました。
このときの私の頭の中には…
今後の契約いただくことなど
そんなことは全く考えませんでした。
家づくりが目的ではなく、
家族が幸せに暮らすための
マイホームでなければ建てる価値がないと
本気で思っていただけでした。
１週間後、奥様から私のところに電話が入りました。
その声は以前とはまるで別人のように明るいものでした。
「今度の週末、家のことで相談に乗って欲しいんですけど
お時間取ってください！」
これこそ、問題が解決した人の声でした。
「その声なら・・・喜んでお会いさせていただきます！
ご両親も資金援助を考えてくれたんですね？おめでとうございます！」
「有難うございます」
二人が他の住宅会社の提案をどうやって断ったのか？私は知りません。
これで住宅ローン破綻などの怖い目にはあわなくてすむはずです。
家を建てることによって、
奥様はパートにでて、ご主人は残業。家族の会話がなくなってしまった。
そんなさみしいことにはならなくすむのです。
松下幸之助さんのこんな言葉があります。
「無理に売るな。客の好むものも売るな。客のためになるものを売れ」
わたしは、お客様の立場に立ってが信条です。
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2008年08月02日
ローコスト住宅は安全か
インターネットで欠陥住宅やトラブルが多い会社を調べていたら、
何と？というかやっぱりというか、
ダントツの１位は全国展開しているＴホームだった。
去年１１，０００棟も完成させているから、
数が多けりゃクレームも多くなるってことですかね。
ハウスメーカーでも１０，０００棟以上完成させている会社は数社あるが、
Ｔホームほどのクレームの数はないよ。
やっぱり、ローコストで沢山造るってところに、
問題はあるのかもしれないね。坪単価２５万８千円って表示しているが、
実際は４０万円前後でないと生活できるレベルの住宅にはならないようだ。
最初は九州からスタートして、今は東北まで拠点を増やしているが、
まるで台風並みの早さで全国展開している。
通り過ぎた地区はクレームの山ということだが、
ともかく数を増やし続けないと資金繰りが厳しくなるから、
そんなものだろう。
わたしのようにお客様の立場に立った、
一つひとつ全部違う家を建てるのは、時代遅れ？なんだろうか。
性能や住まいがって、先々のことを考えたら…
どう考えてもあの値段で家を造りますなんて、
いい加減なことは言えないよ。
でも４０万円台ではできるから、結果似たような金額になるんだが。
ということは、ローコストだよと上手い嘘？
がつける会社じゃないと、住宅の受注はできないのか？
何かおかしいことだよ。世の中偽造ばやりだが、
価格の偽造はいただけないね。
２５万８千円って言って、その気にさせ、
実際は「これも、あれも別途になっています」では、
この価格で建築すれば、
構造体と屋根がついたプレハブ住宅しか建たないんじゃないの。
だいたい、坪単価幾らっていう物差しはおかしい。
居住以外のスペース（バルコニー、ベランダなど）も入れれば、
坪単価は下がる。これも見せ掛けだけの坪単価だから、一種の欺瞞だよ。
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